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Reanudación del tracto sucesivo
¿Qué ocurre cuando no inscribimos una compraventa en el registro?
Se nos ha planteado por un cliente el siguiente caso:
El cliente compró una vivienda hace unos años, pero se realizó un contrato
privado y la compraventa no se elevó a público por un Notario y por
consiguiente no se inscribió en el Registro de la Propiedad.
Posteriormente, el vendedor ha muerto y ha dejado varios herederos.
Alguno de estos herederos también ha fallecido dejando otros herederos por
derecho de representación. Alguno de estos herederos, inscritos en el
Registro de la Propiedad, les ha sido inscrita una anotación preventiva de
embargo por impago de impuestos, tributos o por deudas privadas.
En definitiva, todos nos damos cuenta del gran error que supone no
inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad, sobretodo,
por el principio de buena fe registral. Es decir, se protege al tercero de
buena fe que adquiere a título oneroso una propiedad que consta en el
Registro, una vez haya inscrito su derecho, aun cuando después el derecho
de la persona que le hubiese vendido el bien o derecho se anulase por
causas que no constasen en el Registro.
En definitiva, ante este lío la pregunta es obvia, ¿cómo lo arreglamos?
¿Cómo conseguimos hacer valer nuestro derecho?
La Ley Hipotecaria arbitra un procedimiento para REANUDAR EL TRACTO
SUCESIVO, es decir, para que no haya solución de discontinuidad en
ninguna transmisión patrimonial que no aparezca en el Registro de la
Propiedad. Este procedimiento es el EXPEDIENTE DE DOMINIO, y se
regula en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria.
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro operada por la
Ley 13/2015 de 24 de mayo, la cual entró en vigor el 1 de noviembre de
2015, el procedimiento se ha desjudicializado por completo, pasando a
encargarse del mismo el Notario del lugar donde radique la finca,
terminología del acta por la de expediente de dominio.
Esta reforma viene de la mano de la Ley 15/2015 de 2 de julio de
Jurisdicción Voluntaria.
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