CÓMO TRIBUTA EL DERECHO DE USUFRUCTO VITALICIO

El llamado “vitalicio” o  “usufructo vitalicio” consiste en qué una o varias personas, puesto que el vitalicio puede constituirse a favor de una o de varias personas, que acostumbran a ser mayores aunque no necesariamente tiene que ser así, quiere/n vender una propiedad quedándose a vivir en ella,  hasta que se muera o mueran, y  a cambio de transmitir la nuda propiedad por un importe de capital inicial y una renta mensual vitalicia.  

Nada es más didáctico que poner un ejemplo práctico.   

  La Señora A tiene 84 años de edad y vive sola, no tiene familia ni descendencia alguna. Necesita completar su pensión y tiene una vivienda en propiedad de la que no quiere marcharse hasta que se muera. 

Esta vivienda está tasada en la cantidad de 185.500 euros. A cambio de vender la nuda propiedad pide un capital inicial de 40.000 euros y una renta mensual de 800 euros hasta el día que se muera.

La persona que adquiera la nuda propiedad de la vivienda no podrá disfrutarla ni alquilarla y deberá pagar por ella una renta de 800 euros al mes durante toda la vida del o de los usufructuarios y el importe acordado como capital inicial.

En primer lugar, deberemos saber cuánto tributa la nuda propiedad y cuánto el usufructo.
La norma de cálculo para el usufructo es de 89 menos la edad de la persona usufructuaria. El resultado no puede ser superior al 70% ni inferior al 10%. Sobre la cantidad resultante de porcentaje de nuda propiedad y de usufructo correspondiente a la vivienda se aplicará un 10% de tipo impositivo.  

Ejemplo Práctico: La  Sra. A que vende la nuda propiedad de la vivienda tiene 84 años, por tanto, 89-84=5. Sin embargo deberá ser 10, mínimo legal. De manera que el porcentaje de la vivienda que debe tributar como usufructo es el 185.500 x 10% = 18.550 euros. La parte de nuda propiedad, lógicamente, será el 90% x 185500= 166.950 euros.   A partir de estos valores se aplicará el tipo impositivo del 10%. Por tanto, el impuesto por constituir el usufructo será 18.550 x 10% = 1.855 euros y por la nuda propiedad se deberá pagar  166.950 x 10%= 16.695 euros. 

En total y como es lógico, los impuestos no podrán superar el 10% de la cantidad objeto de la operación, como si de una compraventa se tratase: 18.550 euros de impuestos.  

Finalmente, interesa ver si la compra de una vivienda con usufructo vitalicio es económicamente rentable. Para ello pondremos en contraposición dos productos: la compraventa de un vitalicio y la de una compraventa normal  con parte de financiación hipotecaria.  

A)  Si compro la vivienda de la Sra. A, que tiene un valor de 185.500 euros, deberé abonarle los siguientes conceptos:  

-Capital inicial: 40.000 euros.

-Renta mensual (imaginemos que la operación dura 10 años, no lo sabemos porque depende de si la Sra. muere antes o después de esas fechas) 800 euros/ mes x 12 meses x supongamos 10 años= 96.000 euros. 

 -Impuestos (nuda propiedad más usufructo): 18.550 euros. 

 -Tendré que pagar el IBI anual. 

 *NO OBTENDRÉ NINGÚN TIPO DE RENDIMIENTO ECONÓMICO (NO PODRÉ DISFRUTARLO NI ALQUILARLO). 

 *NO NECESITARÉ FINANCIACIÓN. 

  Total de la operación: 154.550 euros.  

B) Si compramos la vivienda del Sr. B, que tiene un valor de 185.500 euros, deberé abonar los siguientes conceptos.   

 -Capital inicial: 40.000 EUROS (es el que me exige el Banco para darme la financiación por el resto del valor) 

 -Capital hipotecado: 145.500 euros. Supongamos que tengo un interés fijo de un 2,05 % y hago la operación a 10 años. Cuota mensual 1.342, 05 x 12 x 10= 161.046 euros. 

 - Impuestos de transmisión patrimonial: 18.550 euros. 

 -Rendimiento: Imaginemos que alquilamos  la propiedad por 1.000 euros/mes: 1000 x 12 x 10= 120.000 euros.  

TOTAL DE LA OPERACIÓN: 84.050 EUROS.