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Recuperación de gastos hipotecarios

Con nuestro método de trabajo estamos cerrando el 100% de los asuntos con éxito.

reclamación de cláusulas de suelo
¿QUÉ PODEMOS HACER POR USTED?
Una vez más, desde el despacho de abogados de Barcelona, ANTOLINO ADVOCATS, acompañamos a nuestros clientes en la recuperación del dinero que han pagado de más a los Bancos en aplicación de cláusulas abusivas.

Cómo ya lo hiciéramos y seguimos haciendo con las CLÁUSULAS SUELO de las hipotecas, desde que se dictó la SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO de fecha 23 de diciembre de 2016 se pueden solicitar a los Bancos la restitución de los gastos de constitución-formalización de hipoteca.

El Tribunal Supremo ha declarado abusiva la cláusula de imposición de gastos del préstamo al cliente, la cual se estableció en todas las hipotecas firmadas con las entidades bancarias. Por ello nuestros clientes  pueden reclamar la eliminación de la misma por abusiva, y como consecuencia de ello la devolución de los gastos pagados indebidamente, más los intereses que se hubiesen devengado.

Calculamos que para clientes con hipotecas de 150.000 euros la cantidad a retornar sería de entre un 2,5 y un 3%, por tanto, de 3.000 euros más intereses.

Iniciaremos las acciones a nivel extrajudicial, y sólo en caso negativo abriremos la vía judicial.

Necesitaremos los siguientes documentos para iniciar los trámites:
  • Escritura del préstamo hipotecario.
  • Factura del registro de la propiedad.
  • Factura del notario.
  • Factura de la gestoría.
  • Gastos de tasación.
  • Modelo 600 de AJD.

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A continuación, si desean más información sobre cómo conseguir el pago de los gastos de constitución de hipoteca, les ofrecemos una explicación mucho más extensa y detallada en la parte inferior:

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1.-Por qué podemos reclamar los gastos de constitución de hipoteca?
El Tribunal Supremo declaró el pasado 23 de diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaixaBank,  Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente. Lo que ya supone un reconocimiento implícito de la abusividad de la cláusula.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

2.- ¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.
Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

3.- ¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?
Transcurrido un tiempo pruedencial desde la reclamación extrajudicial, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, más los intereses que se hubiesen devengado desde el pago, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

4.- ¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar? 
Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:
  • 1.       Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
    Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.
  • 2.      Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.
  • 3.      Los gastos de gestoría si fueran exigidos por el Banco.
  • 4.      Podría llegar a ser discutible incluir los gastos de tasación de la vivienda.
    El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.
    Aunque en algún blog he leído que el Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto contradice a esta última, en el sentido de que es el prestatario el obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarquía normativa y, por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado por Ley, por lo que será de aplicación lo que dice esta última.

5.- ¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas? 
A)    PARA EL CASO DE SOLICITAR LA ACCIÓN DE ANULABILIDAD DE LA CLÁUSULA: El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.
B)    PARA EL CASO DE SOLICITAR LA ACCIÓN DE NULIDAD DE LA CLÁUSULA: La acción no está sujeta a plazo alguno.

6.- ¿Cuál es la cuantía a retornar?
No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.

Dependerá del importe de la hipoteca. Según nuestros cálculos, si se devuelve todo, incluido el importe de los Actos Jurídicos Documentados, podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros, a lo que deberíamos sumar los intereses devengados.
 
7.- ¿Se puede recuperar solo una parte? 
Sí. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Desde este despacho entendemos que es el banco quien debe asumir ese gasto, ya que es él quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su préstamo. Sin embargo, esta cuestión no está exenta de dictados contradictorios por parte de los Juzgados y Tribunales de nuestro país.

Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura.

Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.   

8.- Qué  Documentos Necesarios para la reclamación extrajudicial?
Serán necesarios los siguientes documentos:
  • Escritura del préstamo hipotecario.
  • Factura del registro de la propiedad.
  • Factura del notario.
  • Factura de la gestoría.
  • Gastos de tasación.
  • Modelo 600 de AJD.       

9.-  ¿Cómo puedo reclamar a los bancos los gastos de la hipoteca?
Desde el despacho de abogados en BARCELONA, ANTOLINO ADVOCATS, proponemos a nuestros clientes actuar de la siguiente manera:
  • En primer lugar, encargarnos de la reclamación extrajudicial a los Bancos, y sólo en caso negativo, y,
  • En segundo lugar, interposición de acciones judiciales ante el Banco.

10.- Finalmente, ¿Por qué acudir al despacho ANTOLINO ADVOCATS?
Por nuestro compromiso, seriedad, profesionalidad y especialidad en derecho bancario.

Porque nos comprometemos al máximo con nuestros clientes y le ofrecemos un trato directo y  personal, y porque estamos absolutamente convencidos de que tendremos éxito.

Contacto

OFICINA BARCELONA:
C/ Marqués de Mulhacén nº 8, 3º 2ª - 08034 de Barcelona 
Tf.: 93 518 21 21

OFICINA ARENYS:
C/ Anselm Clavé nº 66 C - 08350 d´Arenys de Mar 
Tf.: 615 61 79 61


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