Teac: nuevo criterio sobre la deducción por vivienda habitual tras cancelar la hipoteca

En este contexto, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha establecido a finales de 2025 un criterio especialmente favorable para los contribuyentes. La resolución permite incluir dentro de la base de deducción determinadas cantidades destinadas a cancelar la hipoteca de la vivienda habitual incluso cuando dicha cancelación se produce en el momento de la venta del inmueble.

Este cambio interpretativo puede tener un impacto económico relevante para miles de contribuyentes, tanto en la declaración de la Renta de 2025 como en la posible revisión de ejercicios anteriores no prescritos.

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central supone una modificación relevante respecto al criterio que tradicionalmente venía aplicando la Administración tributaria.

Hasta la adopción de este nuevo criterio, la Agencia Tributaria mantenía una interpretación restrictiva respecto a las cantidades destinadas a cancelar una hipoteca cuando la vivienda habitual ya había sido vendida.

En muchos casos, los importes utilizados para amortizar completamente el préstamo hipotecario en el momento de la transmisión del inmueble quedaban fuera de la base de deducción por inversión en vivienda habitual.

Esto provocaba que el contribuyente perdiera la posibilidad de aprovechar parte del beneficio fiscal que todavía le correspondía dentro del régimen transitorio.

A finales de 2025, el TEAC ha considerado que las cantidades destinadas a cancelar el préstamo hipotecario pendiente en el mismo acto de la venta de la vivienda habitual pueden formar parte de la base de deducción.

En otras palabras, el contribuyente podrá computar como inversión deducible la amortización final de la hipoteca realizada con motivo de la transmisión del inmueble.

Este criterio amplía significativamente el importe que puede ser objeto de deducción durante el último ejercicio en el que resulta aplicable este beneficio fiscal.

La aplicación de este criterio no es universal.

Únicamente podrán acogerse a esta interpretación los contribuyentes que cumplan los requisitos del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Esto implica que la vivienda debió adquirirse antes del 1 de enero de 2013 y que el contribuyente hubiera practicado la deducción en ejercicios anteriores.

Por tanto, quienes adquirieron su vivienda con posterioridad a esa fecha no podrán beneficiarse de esta ventaja fiscal.

Aunque el nuevo criterio amplía las cantidades deducibles, siguen existiendo determinados límites legales que conviene tener presentes.

La normativa mantiene la base máxima anual de deducción en 9.040 euros.

Sobre dicha cantidad se aplica el porcentaje estatal del 15%, lo que permite obtener una deducción máxima de 1.356 euros por contribuyente y ejercicio.

Por ello, aunque la cancelación de la hipoteca suponga una cantidad superior, únicamente podrá deducirse hasta el límite legal establecido.

Otro aspecto relevante confirmado por la doctrina administrativa es que determinadas modificaciones hipotecarias no impiden seguir aplicando la deducción. Entre ellas se encuentran:

• La subrogación hipotecaria.
• El cambio de entidad financiera.
• Las novaciones del préstamo.

Lo importante es que la financiación continúe vinculada a la misma vivienda habitual que generó el derecho a la deducción. Por tanto, la mera modificación de las condiciones financieras no supone la pérdida automática del beneficio fiscal.

Los contribuyentes afectados podrán reflejar estas cantidades en la declaración correspondiente al ejercicio en que se produjo la cancelación de la hipoteca.

En muchos casos, ello permitirá aprovechar íntegramente el límite máximo anual de deducción y obtener una mayor reducción de la cuota tributaria.

La correcta revisión de la documentación bancaria y de la escritura de cancelación resulta fundamental para calcular adecuadamente las cantidades deducibles.

Una de las consecuencias más importantes del nuevo criterio del TEAC es que no solo afecta a futuras declaraciones.

Los contribuyentes que hubieran presentado declaraciones sin aplicar esta interpretación pueden valorar la posibilidad de solicitar la rectificación de autoliquidaciones anteriores.

Si la declaración fue presentada siguiendo el criterio restrictivo que existía hasta ahora, podría existir derecho a recuperar cantidades indebidamente ingresadas.

Esta posibilidad resulta especialmente interesante para quienes vendieron su vivienda habitual y cancelaron la hipoteca durante los últimos años.

Con carácter general, podrían revisarse aquellos ejercicios que no hayan prescrito.

Actualmente, ello podría permitir analizar declaraciones correspondientes a los ejercicios comprendidos entre 2021 y 2024, siempre que concurran las circunstancias exigidas por la normativa tributaria.

Cada supuesto deberá estudiarse individualmente para determinar si existe una cantidad susceptible de devolución.

Aunque el nuevo criterio es favorable para los contribuyentes, su aplicación práctica exige revisar cuidadosamente la situación de cada caso.

Aspectos como la fecha de adquisición de la vivienda, las deducciones practicadas anteriormente, la forma de cancelación del préstamo o los plazos de prescripción pueden resultar determinantes.

Por ello, antes de presentar una rectificación o aplicar la deducción, resulta recomendable analizar detalladamente toda la documentación disponible.

El nuevo criterio fijado por el Tribunal Económico-Administrativo Central a finales de 2025 supone una noticia positiva para quienes todavía pueden acogerse al régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual.

La posibilidad de incluir dentro de la base deducible las cantidades destinadas a cancelar la hipoteca en el momento de la venta permite maximizar el beneficio fiscal en el último ejercicio aplicable y abre la puerta a revisar declaraciones anteriores.

No obstante, la aplicación de esta doctrina exige verificar cuidadosamente el cumplimiento de los requisitos legales y los límites establecidos por la normativa tributaria.

Desde Antolino Advocats analizamos cada caso de forma individual para determinar si existe derecho a aplicar este nuevo criterio o a solicitar la rectificación de ejercicios anteriores, garantizando la mejor defensa de los intereses de nuestros clientes frente a la Administración tributaria.